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「不動産投資」とは?メリット、デメリットについて解説

薬剤師のポン
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こんにちは。ブロガーのポン(@ponnenmaru6)です。

この記事では、「不動産投資」をすることの、メリット、デメリットについて解説していきたいと思います。

先日、不動産会社の方とお会いし、マンション経営の契約の話をしてきました。

読んでね♪

「不動産投資」メリット

長期安定収入の確保

契約してしばらくは、購入した不動産のローンを、契約した人の家賃で相殺して支払っていく形になります。

しかし、ローン完済後の家賃収入は、自分の純利益となります。

2000万円問題を言われる世の中です。

年金に不安を感じている方も多いと思います。

夫婦2人が普通の生活を送るのに必要な額は26万円/月と言われています。

また、標準世帯(夫婦2人)の平均年金受給額は、19万9000円です。

199000-260000=-61000円です。

つまり、61000円/月が、年金だけでは賄えないという計算になります。

参考:厚生労働省「平成30年度 厚生年金保険、国民年金事業の概況」

「不動産投資」は年金の補填として、安定的な収入を得ることができます。

利回り

都市部のマンションに投資した場合、平均的な利回りは4~5%と言われています。

高水準な利回りのため、「不動産投資」は、不労所得を安定して得るための手段となります。

税金対策

確定申告に置いて、家賃収入よりも必要経費が上回った場合は、所得税、住民税の節税につながります。

また、マンション経営などでは、マンションの評価額が圧縮され、相続税額が少なく算定されます。

インフレになっても大きな問題にならない

インフレーションとは、貨幣の価値が下がって、物やサービスの価格が上がることです。

マンションの場合、物価と連動するので、現金預貯金の目減りの対策になります。

生命保険の代用になる

ローン契約時に、「団体信用生命保険」に加入することで、万一の時には保険でローンを完済することができます。

相続して遺族が引き継いで家賃収入を得ることができます。

保険の種類にもよりますが、「がん」になった場合、ローンの額が半額になるものがあったりと種類もいろいろありますので、契約時によく考えて選ぶ必要があります。

 

「不動産投資」デメリット

借りてくれる人がいないと利益が出ない

「不動産投資」で不動産会社の人が紹介してくれる時、利回りや、税金対策について教えてくれますが、それは全て、「部屋を借りてくれる人がいた場合」として説明されます。

「部屋を借りてくれる人がいた場合」は、家賃とローンがある程度相殺され、利益がでたり、税金対策として、確定申告で得することができます。

しかし、「部屋を借りてくれる人がいない場合」は、そのままローンをまともに払わなければなりません。

そうなった場合、オーナーとしてはマイナス収支になってしまいます。

そうならないためにも、入居率の高い物件を探すようにしましょう。

薬剤師のポン
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マンションのワンルームのみの購入の場合、空室ができたら、そのままマイナスのみになってしまいますね・・・

火災、地震による保証

まず、「火災」が起きたときですが、ほとんどの火災の原因はオーナーの責任ではないですね。

そこに住んでいる人が起こしたトラブルになります。

そのため、もし火災が起きた場合は、「部屋を借りている人」の責任となり、弁償してもらうことになります。

もし、「部屋を借りている人」が、火災保険に入っているならそこから支払われますし、それでも足りない場合は、その方の「連帯保証人」に支払いがいきます。

では、「地震」の場合はどうでしょうか?

まず、前提として、相当古い物件でない限り、今の日本の厳しい「建築基準法」をクリアした物件です。

そのため、新築はもちろん、そこそこの中古物件でしたら、およそ震度7くらいまでの地震には耐える設計となっています。

地震で物件が崩れ落ちるという可能性は低いでしょう。

しかし、それでも不安な人のためには、「地震保険」という保険があります。

ただし、どの保険でも現状は、「地震保険」で降りる額は「火災保険」の半分程度と言われています。

地震で建物が跡形もなくなった場合は、保険で全て賄うということは難しいでしょう。

自己資金としてはすぐに扱えない

「頭金」として、最初に純粋に投資のお金を払いますが、株や投資信託と違って、お金を「物件」に変えてしまっているため、自己資金としてすぐに必要になった時に、すぐに払い戻せるものではありません。

「不動産投資」を行う時は、自分の生活に支障のない範囲で行う必要があります。

不動産投資の例

ここまで、「不動産投資のメリット、デメリット」について挙げてきましたが、では実際、どのような「不動産投資が行われているのか?」

を実際の例を挙げて、紹介します。

複数件マンションを所有

2000万円のワンルームマンションを3件所有

家賃収入はそれぞれ全て、80万円/年です。

毎年50万円を繰り上げ返済し、A,B,Cの3つあるマンションの「物件A」のローンを19年で完済。

「物件A」の家賃収入を繰り上げ返済に充てて、返済スピードを上げて、27年後に「物件B」のローンを完済。

「物件A」と「物件B」の家賃収入を繰り上げ返済に充てて、トータル30年後に「物件C」のローンも完済。

その後は全て、A,B,Cの家賃収入が全て自分の利益になっています。

薬剤師のポン
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ただし、「空室」をつくらず、常に人が入り続けていることが条件です。

 

不動産投資 Q&A

部屋内のトラブル(故障など)

給湯器やエアコンなど、中古物件なら近々、新築でも10年程で交換しなければならない時は訪れます。

修繕費として積み立ててくれている会社もありますが、故障した機器については支払わなければならないということは考えておかなければなりません。

契約会社が倒産したら・・

実際に、契約を交わした会社が倒産してしまった場合、家賃の集金代行や、トラブル時に面倒をみてくれる会社がいなくることも考えられます。

その会社からの保証は受けられなくなるかもしれませんが、今の世の中では、賃貸の借り入れを請け負ってくれる会社がたくさんあるため、契約会社は変わりますが、「不動産投資」がダメになることは考えづらいでしょう。

金利が上がった時

契約を交わした時の「金利」は半年ごとに変わります。

契約時に低い金利だったとしても、数年後にはかなり高くなっている可能性も・・

しかし、マイホームのローンだと、金利が高くなっているのは損しかないため、ローン返済を繰り上げなければならないですが、「不動産投資」はまた違ってきます。

金利が上がったとしても、家賃の高騰やプラス面の利益についても上がるため、金利の上昇が、収入のマイナスに直接つながるわけではありません。

「不動産投資」とは?メリット、デメリットについて解説 まとめ

実際に不動産業者とお話をした経験を踏まえて、「不動産投資」のメリット、デメリットについてまとめてみました。

  • 現金での預金は「ローリスク・ローリターン」
  • 株での投資は「ハイリスク・ハイリターン」
  • 不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」

と言われています。

将来の不安を解消するためにも、「不動産投資」を勉強してみてもいいかもしれないですね。

ではでは♪

ABOUT ME
薬剤師のポン
薬局薬剤師9年目。 薬学部卒業後、大手チェーン薬局に就職。大病院の門前薬局の前で働き、あらゆる科の調剤を担当する。一通りの仕事がわかってきてから、「自分の地元だったらもっといい仕事ができる」と考え、自分の地元で働きたいと強く願うようになり、地元の調剤薬局に転職。現在は地域密着薬剤師として地元の中小薬局で勤務中。

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